Erster Immobilienkauf in Belgien

Aktualisiert am 1. September 20265 Angebote verglichen5 Anbieter

Kurz gefasst

In Belgien ist der Kauf rechtlich mit dem Kaufvorvertrag abgeschlossen, der vor jeder Beteiligung des Notars unterschrieben wird, nicht erst mit der Urkunde. Diese Unterschrift bindet Sie. Die Finanzierung muss deshalb durch eine im Vorvertrag festgehaltene aufschiebende Bedingung geschützt werden.

Belgische Kreditgeber und ihre Hypothekarkredite für Erstkäufer.
Anbieter	Angebot	Zinssatz	Kernpunkte	Angebot ansehen
CBC BanquePartner KBC	Crédit logement CBC	3,55 %	Sollzins von 4,74 % bis 4,92 % Französischsprachige Marke der KBC-Gruppe Effektivzins „ab“: der tatsächlich gewährte Satz hängt von Betrag, Laufzeit und Bonität ab	Angebot ansehen
KBC	Crédit logement KBC	3,54 %	Sollzins von 4,74 % bis 4,88 % Online simulieren und abschließen Effektivzins „ab“: der tatsächlich gewährte Satz hängt von Betrag, Laufzeit und Bonität ab	Angebot ansehen
Keytrade Bank	Crédit hypothécaire Keytrade	3,62 %	Sollzins von 3,33 % bis 3,48 % Onlinebank, ohne Filialen Keine Bearbeitungsgebühren	Angebot ansehen
Argenta	Crédit logement Argenta	3,85 %	Sollzins von 3,99 % bis 4,39 % Netz selbstständiger Agenten Effektivzins „ab“: der tatsächlich gewährte Satz hängt von Betrag, Laufzeit und Bonität ab	Angebot ansehen
Belfius	Crédit habitation Belfius	4,00 %	Sollzins von 4,01 % bis 6,11 % Rabatt bei Gehaltseingang Effektivzins „ab“: der tatsächlich gewährte Satz hängt von Betrag, Laufzeit und Bonität ab	Angebot ansehen

Preise und Merkmale erhoben am 31. August 2026. Sie können sich seitdem geändert haben. Prüfen Sie das Angebot stets auf der Website des Anbieters, bevor Sie abschließen.

Der Vorvertrag bindet vor dem Notar

Mit dem Kaufvorvertrag ist der Verkauf zwischen den Parteien geschlossen. Die notarielle Urkunde, die innerhalb einer gesetzlich gerahmten Frist folgt, macht ihn gegenüber Dritten wirksam — sie schafft ihn nicht.

Deshalb gehört die aufschiebende Bedingung der Finanzierung zwingend hinein: eine Klausel, die den Vertrag auflöst, wenn Sie innerhalb einer genannten Frist keinen Kredit zu genannten Bedingungen erhalten.

Formulieren Sie sie präzise: Betrag, Höchstzins, Laufzeit und Frist. Eine vage Klausel schützt nicht, und der Streit darüber findet statt, wenn es zu spät ist.

Was Ihre Eigenmittel decken müssen

Die Registrierungsgebühren zuerst, eine regionale Steuer mit eigenen ermäßigten Regelungen in Flandern, Wallonien und Brüssel — insbesondere für den Erwerb der eigenen einzigen Wohnung.

Dann das Notarhonorar, die Hypothekeneintragung und die verschiedenen Verwaltungskosten, die alle am Tag der Urkunde fällig werden.

Und schließlich die Anzahlung, die der Vorvertrag üblicherweise vorsieht und die auf ein Anderkonto des Notars geht, nicht an den Verkäufer.

Was der Verkäufer Ihnen liefern muss

Das Energieausweis ist bei jedem Verkauf in Belgien verpflichtend und muss bereits in der Anzeige stehen. Er ist kein Formular, sondern die einzige belastbare Angabe zum künftigen Energieverbrauch.

Dazu kommen die Bodenbescheinigung, die städtebaulichen Auskünfte und, je nach Immobilie, die Konformitätsprüfung der Elektroinstallation und die Angaben zu Heizöltanks.

Bei einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft kommen die Unterlagen der Gemeinschaft hinzu: Protokolle, Rücklagenstand und beschlossene Arbeiten. Beschlossene, aber noch nicht ausgeführte Arbeiten gehören in Ihr Budget.

Unser Fazit

Der Kaufvorvertrag ist der gefährlichste Moment des gesamten Vorhabens, weil er unterschätzt wird. Ohne aufschiebende Bedingung für die Finanzierung haften Sie auch dann, wenn keine Bank Ihnen den Kredit gibt — üblicherweise mit zehn Prozent des Kaufpreises. Lassen Sie den Entwurf prüfen, bevor Sie unterschreiben, nicht danach.

Häufige Fragen

Bin ich mit dem Kaufvorvertrag schon gebunden?

Ja. In Belgien ist der Verkauf mit dem Vorvertrag zwischen den Parteien geschlossen; die notarielle Urkunde macht ihn gegenüber Dritten wirksam. Deshalb muss die Finanzierung durch eine aufschiebende Bedingung darin geschützt sein.

Was passiert, wenn ich keinen Kredit bekomme?

Mit einer wirksamen aufschiebenden Bedingung wird der Vertrag aufgelöst und Ihre Anzahlung freigegeben. Ohne sie haften Sie trotzdem, üblicherweise mit zehn Prozent des Kaufpreises als Entschädigung.

Welche Unterlagen muss der Verkäufer liefern?

Den Energieausweis, der bereits in der Anzeige stehen muss, die Bodenbescheinigung, städtebauliche Auskünfte und je nach Immobilie die Konformitätsprüfung der Elektroinstallation. Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

Wann zahle ich die Registrierungsgebühren?

Am Tag der notariellen Urkunde, aus eigenen Mitteln, weil sie in der Regel nicht mitfinanziert werden. Die Sätze sind regionales Steuerrecht und kennen ermäßigte Regelungen, insbesondere für die eigene einzige Wohnung.